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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

??一、房地產投資：再見，高增長！

??在得到瞭房地產和制造業投資的增速後，我們利用維持底線思維下7%的經濟增速所必要的固定資產投資額來倒算出所需的基建設施投資的量。

??歷史數據上看，房地產投資確實是銷售的滯後指標，但這一次可能會存在一定的變數，過去的房地產銷售-房地產投資-經濟總需求擴張的傳導機制在2015年不一定有效。

??首先，房地產銷售回暖不一定具備可持續性。認貸不認房和降息等措施確實激活瞭12月的房地產市場，但卻是以透支作為剛需主力的婚齡人口加速入場為代價，可能不具備可持續性。根據我們的測算，20-29歲人口將從2013年的2.32億降至2020年的1.79億，到2025年進一步降至1.51億。實際上，1月房地產市場的銷售就出現瞭見頂回落的跡象。此外，30個大中城市商品房銷售面積在11月已經同比轉正，但全國房地產銷售面積累計同比依然為8.2%的負增長，其降幅比10月竟進一步擴大，可見，一系列刺激措施並未扭轉三四線城市房地產銷售的頹勢。但30個大中城市的商品房銷售面積是2075億平，僅占全國的15.7%，廣大三四城市才是全國房地產市場的主力，因此，隻要全國范圍內的房地產銷售不見底，房地產投資轉暖也就遙遙無期。

??據報道，國務院去年底已批準總投資額逾10萬億元的七大工程包基礎設施項目，其中今年投資超過7萬億元，此舉折射出政府對經濟增長前景的擔憂，旨在通過擴大基建投資穩定經濟增長，確保投資繼續對全年經濟增長發揮至關重要的作用。民生宏觀研究團隊對全年所需的基建投資進行瞭一個測算，即使按照樂觀的算法估計，要維持經濟7%的增長速度，2015年所需的基礎設施投資至少需12.9萬億，全年7萬億投資計劃若隻是包含在其中，那麼宏觀經濟政策也就未脫離新常態的軌跡。

??二、制造業投資：再見，產能擴張！

??因此，2015年房地產投資下行壓力依然很大，上半年企穩無望，房地產投資下半年能否轉暖以及轉暖的力度還需看12月火熱的地產銷售能否持續。按照樂觀一點的估計，假定2015年房地產投資增量還是能夠保持9500億，2015台南市土地貸款率利試算表年房地產投資增速將放緩至10%。

??其次，房地產庫存和存量在建面積壓力山大。即使是十大城市的商品房可售套數和可售面積也在不斷地刷下新高，更不談銷售陷入水深火熱的三四線城市。除瞭高企的待售庫存，目前巨大的在建面積存量也是阻礙房地產開工的巨大障礙。截至2014年11月，在建房屋施工面積49.2億平米，按人均33平米計算可以滿足1.5億人的增量居住需求，這說明過去幾年的投資實際上已經透支瞭相當一部分未來的居住需求。

??比如，在“四萬億”刺激下，2009年地方政府基建項目和房地產投資急速擴張，但2009年全年主要以去化2008年金融危機堆積的庫存為主，直到2010年2月制造業投資才開始擴張，但此時的基建投資和房地產投資實際上早已放緩；再比如，2012年的穩增長開啟於2012年2月，房地產投資也於2012年7月見底，但終端需求恢復仍以去庫存為主，制造業投資的擴張實際上形成於2013年三季度，此時的基建投資和房地產投資其實已有所放緩。因此，2013年三季度經濟企穩並不能歸功於穩增長和房地產，應歸功於制造業產能的再擴張。

??最後，政府棚改思路也在發生變化。為瞭減輕房地產庫存壓力，政府擬采用回購或回租成熟的存量商品房項目實施棚改。考慮到房地產庫存未有效去化，至少房地產投資在明年上半年缺乏內生動力，若失去瞭和去年同期一樣的增量棚戶區改造投資的支撐，明年上半年房地產投資增速還看不到上升的拐點。

??即使按照樂觀的算法估計，要維持經濟7%的增長速度，2015年所需的基礎設施投資至少需12.9萬億以對沖房地產和制造業投資的下行，全年7萬億投資若隻是包含在其中，那麼宏觀經濟政策也就未脫離新常態的軌跡，不等同於重走大規模刺激的老路。

??由於當前的產能是根據過去總需求擴張（以地產投資擴張為主）“量身定制”，當房地產新開工長周期下降和債務擴張的空間受限，制造業產能過剩矛盾開始凸顯。與房地產開工直接相關的制造業產業鏈主要有化工、非金屬、黑色金屬、有色金屬和機械設備等行業，涉及的制造業投資約6.3萬億，占比制造業總投資規模的43%，其絕對額和占比均不低。在漫長的去產能過程中，企業自身增加資本開支的意願不足。此外，產能收縮的過程中，金融機構對多數制造業企業的信用風險偏好是回落的，會造成企業真實的財務費用負擔加重，進而抑制資本開支。

??制造業投資上升會滯後於終端需求。制造業企業對當下經濟總需求的感知和未來預期是決定其投資是否擴張的重要因素。當經濟總需求處於上升周期時，供不應求使得企業的盈利能力上升和庫存下降，然後才有制造業企業追加杠桿去補庫存和追加投資。制造業投資回升需要確定兩個關鍵點：需求端擴張引起的制造業企業盈利能力回升和產成品庫存經歷瞭可觀的去化。

??當前庫存在比較高的位置，庫存有去化的壓力。此外，即使房地產銷售確定回暖，但庫存高位也註定瞭房地產投資恢復的可持續性和力度都不會太強。因此，即使今年基建力度真的超瞭預期，企業也會以去庫存為主，補庫存和追加產能的動力不會太強。2013年制造業投資新增2.2萬億，在假設12月制造業投資持平11月的假設下2014年新增制造業投資為1.9萬億，即使樂觀點，按照2013年和2014年的均值2.1萬億估算，制造業投資也將下行至12.8%。

??三、基建投資：7萬億，夠嗎？

??7萬億哪夠！今年基建投資至少需12.9萬億

??全社會固定資產投資額包括土地購置費、舊建築物購置費和舊設備購置費，而資本形成總額則不包括這些費用，但隨著用地成本的增加，土地費用占投資的比重呈現逐步提高的趨勢，2013年資本形成總額占固定資產的比重已經下降至64%，我們假定這一比例在2015年下降至60%。資本形成總額占比GDP在近年來比較穩定的維持在47%-48%左右，按照2009-2013年的均值估算，資本形成總額占GDP的比例取值47.8%。因此，如果要維持2015年的名義GDP增長保持在7%，需要的資本形成總額和固定資產投資分別為33.8萬億和56.3萬億，固定資產投資增速放緩至11.7%。

??固定資產投資中，近年來的房地產投資+制造業投資+基建投資已經穩定占比固定資產投資額的75%左右，如果按照前文房地產投資10.5萬億和制造業投資18.7萬億投資的估算，維系7%的經濟增長率2015年的基建投資需要達到12.9萬億，也就是說2015年基建投資至少要達到14%的增速，而實際上這個必要的最低值可能比14%還要高得多：

??1）全文對經濟增長按照7%的增速估計，而實際上政府預期的經濟增長目標可能會高於7%。

??2）全文給瞭房地產和制造業投資一個相對樂觀的增速，但房地產和制造業投資全年運行的真實增速大概率可能會低於本文所給的值。

??年初房地產市場急速冷卻，但隨著限購放松、購房落戶、認貸不認房和降息等多重政策帶動下，房地產銷售明顯回升。30個大中城市商品房成交套數和成交面積已升至近幾年的高點，12月30城市的房地產銷售同比已高達25%。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-14/10295960955584160514696.shtml

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